マイホーム購入のポイント

マイホームを購入するということは、家族にとって最大のお買い物でしょう。中にはマイホームを現金で購入する方もいますが、多くの方は住宅ローンを組み、将来の収入をあてにして購入します。将来は不確実ですから当然慎重にしなければいけませんが、現実には安易に購入する方が驚くほど多いのです。

大切なのはいくらの物件を買うことができるのか（将来の家計に負担はないか）、そのためにはどのような住宅ローンを組めばいいのか、ということです。

目安として2割といわれていますが、以前頭金が２割なければ借りられないことが多かったため言われているだけで、現在は頭金０でも借りられるローンはあります。とはいえ当然頭金は多ければ多いほどローンの割合が少なくなり総返済額が下がるので、やはり２割以上あったほうがいいでしょう。

・固定金利型・・・借りたときの金利が、返済終了時点まで適用される。

・変動金利型・・・一定期間ごと（一般的に年2回）に適用金利が見直される。返済月額は5年に1度見直すことができる。借入当初の金利は固定金利より安いが、将来の金利は約束されていない。

・固定金利期間選択型・・・返済のはじめの一定期間固定金利で、その後固定金利か変動金利か選択することになる。返済のはじめの一定期間とは1年、2年、3年から10年、15年、20年と様々である。

・元利均等返済・・・元金と利息の合計額（元利金）が、毎月一定額で変わらない返済方法。返済当初は利息の

割合が大きく、徐々に元金の割合が大きくなる。

・元金均等返済・・・元金が毎月一定額で変わらないが、利息は返済当初の額が一番多く、返済が進むにつれ徐々に減額し、返済最終月が最も少なくなる。

・同じ借入条件であれば、総返済額（元金と利息の支払総額）は、元金均等返済より元利金等返済のほうが多い。（重要ポイント）

返済途中で返済資金ができたときに行う一部返済方式には、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」がある。「返済期間短縮型」のほうが繰上げ返済効果は高い。

・期間短縮型・・・毎月の返済額は変えずに、返済期間を短くする方法。返済資金を元金にあてることによりその元金に対応する利息分は払わずにすみ、返済月数を減らすことができる

・返済額軽減型・・・返済期間を変えずに、月々の返済額を少なくする方法。返済資金を元金にあてることによりその元金に対応する利息分は払わずにすみ、返済額を減らすことができる。

●フラット３５とは・・・「独立行政法人　住宅金融支援機構」が平成15年より始めた、固定金利型住宅ローン。

・「フラット」は、金利が借入当初から返済まで変わらない「固定金利」を表現している。

・「３５」は返済期間が「最長35年」を表現している。

●買取型と保証型・・・フラット35には買取型と保証型の2種類がある。契約数は買取型のほうが多い。

・買取型・・・民間金融機関が融資契約をし、その後住宅金融支援機構がその債権を買い取る方式。債権は住宅金融支援機構が証券化し、投資家に販売する。

・保証型・・・民間金融機関が融資契約をする。その債権を民間金融機関が証券化し、投資家に販売する。住宅金融支援機構は買い取らないまでもその債権を保証する方式。

●フラット３５（買取型）の特徴

１．取り扱い窓口・・・住宅金融支援機構が設計した商品だが、ローンの契約は取り扱い民間金融機関の窓口で行う。（メガバンク、地方銀行、ネット銀行、ノンバンクなど様々な金融機関が扱う）

２．融資対象物件・・・対象住宅は床面積が集合住宅30㎡以上、戸建て住宅70㎡以上の個人の住宅の建設、新築住宅、中古住宅の購入。また、住宅ローンの借り換えにも利用できる。

３．融資金額・・・借入限度額8千万円（建設費、購入費の１００％以内。９０％以内と９０％超で金利が変わる）。財形住宅融資との併用可。

４．返済期間・・・返済期間は15年以上35年以下（申し込み時の年齢が60歳以上のときは10年以上）。完済時の年齢は上限80歳。

５．金利・・・
・金利は取り扱い金融機関が決める。（金融機関によって金利が違う）
・融資実行時点の金利が適用される。（契約時点の金利ではない）（融資実行時点とは金融機関からお金が振り込まれた日のこと）
・基本的に全期間固定金利（20年以下と21年以上では金利がかわる）だが、一部に段階金利型もある。

６．収入基準・・・返済負担率（年間借入金総額÷年収）は、年収400万円未満30％、400万円以上35％。

７．保証人・・・保証人不要。保証料も不要。

８．繰上げ返済・・・繰上げ返済手数料は不要。（繰上げ返済は1回につき100万円以上）
ただし住宅金融支援機構のインターネットサービス「住・Ｍｙ Ｎｏｔｅ」を利用して一部繰上げ返済を申し込む場合、返済可能な金額は１０万円以上である。

９．担保設定・・・住宅金融支援機構が第1順位の抵当権を設定。

１０．保険・・・火災保険は一般の火災保険への加入が必要。団信は強制ではない。

●フラット35S・・・耐震性、バリアフリー性、省エネルギー性に優れた住宅取得の場合、一定期間金利が引き下げられる。借り換えに利用することはできない。

●フラット50・・・長期優良住宅が対象で、最長50年返済。完済時の年齢は上限80歳。フラット35との併用も可能で、金利水準はフラット35より高く設定されている。借り換えに利用することはできない。

●住宅金融支援機構法が行う業務

１、資金融通支援業務

　１）一般の金融機関が住宅建築、住宅購入資金の貸付をした場合の貸付債券を譲り受ける業務を行う（証券化支援事業＝フラット35）

　２）機構団信を行う

２、資金融通保管業務

　１）災害予防移転建築物の移転に必要な資金、災害復興建築物の建設資金・購入資金の貸付を行う

　２）子供を育成する家庭もしくは高齢者の家庭に適した良好な賃貸住宅の建設に必要な資金・改良に必要な資金の貸付を行う（直接融資）

　３）高齢者の家庭に適した良好な住宅にするための改資金の貸付を行う（直接融資）

　　・死亡時一括返済制度・・・満60歳以上の人が自ら居住する住宅にバリアフリー工事または耐震改修工事を施すリフォームを行う場合に、返済期間を申込人の死亡時までとし、毎月の返済は利息のみを支払い、借入金の元本は申込人がなくなったときに一括して支払う制度。

３、情報提供相談業務